Ochrana pred podvodníkmi s bytmi? Autorizácia kúpnej zmluvy advokátom

Zákonom č. 304/2009 Z.z. bol okrem iných zákonov novelizovaný zákon o advokácii č. 386/2005 Z.z., do ktorého bol zavedený inštitút autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľností advokátom (konkrétne §1a zákona o advokácii). Toto ustanovenie je účinné od 1.9.2009.

Čo to znamená, ak je zmluva o prevode nehnuteľnosti autorizovaná advokátom?

Autorizáciou zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. To znamená, že na advokáta ako osobu s právnickým vzdelaním je prenesená zodpovednosť za zistenie totožnosti účastníkov zmluvy alebo ich zástupcov, posúdenie platnosti samotnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti (alebo jej vypracovanie) a nakoniec posúdenie, či Vám ako kupujúcemu alebo predávajúcemu nehrozí uzatvorením zmluvy nejaká škoda. Ako osoba bez právnického vzdelania nemáte možnosť posúdiť uvedené otázky a môžete sa ľahko stať obeťou podvodníka, preto možno len uvítať zavedenie inštitútu autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľnosti advokátom. Advokát zabezpečí, že zmluva ktorú budete uzatvárať či už ako predávajúci alebo kupujúci, bude uzatvorená s dôveryhodnými osobami, bude platná a nevznikne Vám z nej žiadna škoda. Toto posúdenie zmluvy advokátom je následne zohľadnené aj pri rozhodovaní o vklade vlastníckeho práva k prevádzanej nehnuteľnosti, keď príslušná správa katastra posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Správa katastra teda neskúma, či zmluva obsahuje podstatné náležitosti, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Doložka o autorizácii a upozornenie účastníkov zmluvy

Ak advokát autorizuje zmluvu o prevode nehnuteľností pripojí k takejto zmluve tzv. doložku o autorizácii. Doložka o autorizácii obsahuje:

a) vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa odseku 1,
b) údaj o počte listov, ktoré zmluva obsahuje,
c) miesto a dátum vydania doložky o autorizácii,
d) meno, priezvisko a podpis advokáta,
e) odtlačok pečiatky advokáta, v ktorej je uvedená adresa advokátskej kancelárie a číslo zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.

Ak advokát autorizuje odplatnú zmluvu o prevode nehnuteľnosti, teda kúpnu zmluvu (nie darovaciu) je povinný upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve, teda vysvetliť im akým spôsobom by mala byť podľa zmluvy zaplatená kúpna cena.

Overenie podpisov notárom

V prípade, že zmluvu o prevode nehnuteľností autorizuje advokát, nevyžaduje sa overenie podpisov notárom. Jedná sa tu o podpis prevodcu na zmluve o prevode nehnuteľnosti, ktorý musí byť inak overený. V prípade autorizácie zmluvy je overenie podpisu (zistenie totožnosti účastníka) zahrnuté už v samotnej autorizácii zmluvy advokátom.

Cena za autorizáciu zmluvy

Autorizácia zmluvy advokátom nie je bezplatná a musíte rátať s tým, že advokátovi za uvedenú činnosť zaplatíte odmenu. Výška odmeny advokáta závisí od viacerých skutočností. Predovšetkým závisí od toho, či si dáte samotnú zmluvu o prevode nehnuteľnosti vypracovať priamo advokátovi alebo mu dáte len posúdiť zmluvu, ktorú ste si vypracovali alebo ste ju obdržali od protistrany. Vypracovanie zmluvy je v zásade drahšie ako jej posúdenie. Závisí aj od konkrétneho advokáta, ktorého o autorizáciu zmluvy požiadate, lebo odmena sa určuje podľa dohody s klientom, a teda môže sa výrazne líšiť u jednotlivých advokátov.

Zodpovednosť advokáta

V prípade, že ste si dali zmluvu o prevode nehnuteľnosti autorizovať advokátom, advokát nesie zodpovednosť za škodu, ktorá Vám vznikne z tejto zmluvy, napr. ak sa stanete obeťou podvodu. Aj keď je v prípade autorizácie zmluvy advokátom riziko, že budete podvedený nízke, nemožno takúto možnosť úplne vylúčiť. V takom prípade sa obráťte na advokáta, ktorý Vám zmluvu o prevode nehnuteľnosti autorizoval a požiadajte ho o náhradu škody, ktorá Vám vznikla. V prípade, že advokát zanedbal svoje povinnosti pri autorizácii zmluvy, je povinný Vám vzniknutú škodu nahradiť.

Môžete sledovať odpovede na tento príspevok RSS 2.0 kanála.