Oslobodenie od dani z príjmov pri predaji bytu

Významná zmena v zákone vstúpila do platnosti od 1.1.2011. Preto je dôležité to mať na pamäti ak sa ešte len chystáte predať byt.

Obdobie nadobudnutia: do 31.12.2010. Ak ste sa stali vlastníkom bytu do 31.12.2010 máte právo na oslobodenie od dane z príjmov ak spĺňate jednu z nasledujúcich podmienok.

1. Trvalý pobyt po dobu 2 rokov bezprostredne pred predajom bytu.
2. Ste vlastníkom bytu minimálne 5 rokov.

Vysvetlenie pojmov a termínov:

Nadobudnutie vlastníckych práv

Podľa zákona o dani z príjmov sa za nadobudnutie vlastníckych práv považuje dátum kedy ste boli zapísaný ako vlastník na liste vlastníctva.

§9 ods. 4 zákon o dani z príjmov

Tento odsek upresňuje podmienky pre posúdenie časového horizontu uplatnenia oslobodenia od platenia dani z príjmov pri predaji bytu. Ako predávajúci musíte brať do úvahy kedy ste prijali prvú platbu alebo preddavok za predaj Vášho bytu.

Dátum prijatia prvej platby / preddavku pri predaji bytu – dátum nadobudnutia pri kúpe bytu > 5 rokov

Pre správne zodpovedanie, či spĺňate nárok na oslobodenie sme pripravili niekoľko príkladov.

Príklad  1

Dátum nadobudnutia: 1.7.2009

Dátum predaja: 1.10.2011

Trvalý pobyt od: 1.8.2009 – 1.10.2011

Je splnená podmienka trvalého pobytu po dobu 2 rokov bezprostredne pred predajom.

Príklad  2

Dátum nadobudnutia: 1.7.2009

Dátum predaja: 1.10.2011

Trvalý pobyt od: 1.8.2009 – 1.2.2010

Nie je splnená podmienka trvalého pobytu po dobu 2 rokov bezprostredne pred predajom a ani vlastníctvo po dobu min. 5 rokov.

Postupne budeme pridávať dalšie varianty a možnosti pre riešenie daňovej otázky pri predaji nehnuteľnosti.

Banka / fixácia 1 rok

ČSOB: 5,01 %

PrimaBanka: 3,80% do 6,7%

mBank: 6,65%

otpbanka:  3,89%

SLSP: 4,99% do 7,39%

Tatrabanka: 4,35% do 7,35%

Volksbank: 4,30% do 7,30%

VUB banka: 4,09% do 6,39%

Oberbank: 3,99% do 5,55%

ZDROJ:  TotalMoney.sk

Čo to znamená, ak je zmluva o prevode nehnuteľnosti autorizovaná advokátom?

Autorizáciou zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. To znamená, že na advokáta ako osobu s právnickým vzdelaním je prenesená zodpovednosť za zistenie totožnosti účastníkov zmluvy alebo ich zástupcov, posúdenie platnosti samotnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti (alebo jej vypracovanie) a nakoniec posúdenie, či Vám ako kupujúcemu alebo predávajúcemu nehrozí uzatvorením zmluvy nejaká škoda. Ako osoba bez právnického vzdelania nemáte možnosť posúdiť uvedené otázky a môžete sa ľahko stať obeťou podvodníka, preto možno len uvítať zavedenie inštitútu autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľnosti advokátom. Advokát zabezpečí, že zmluva ktorú budete uzatvárať či už ako predávajúci alebo kupujúci, bude uzatvorená s dôveryhodnými osobami, bude platná a nevznikne Vám z nej žiadna škoda. Toto posúdenie zmluvy advokátom je následne zohľadnené aj pri rozhodovaní o vklade vlastníckeho práva k prevádzanej nehnuteľnosti, keď príslušná správa katastra posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Správa katastra teda neskúma, či zmluva obsahuje podstatné náležitosti, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Doložka o autorizácii a upozornenie účastníkov zmluvy

Ak advokát autorizuje zmluvu o prevode nehnuteľností pripojí k takejto zmluve tzv. doložku o autorizácii. Doložka o autorizácii obsahuje:

a) vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa odseku 1,
b) údaj o počte listov, ktoré zmluva obsahuje,
c) miesto a dátum vydania doložky o autorizácii,
d) meno, priezvisko a podpis advokáta,
e) odtlačok pečiatky advokáta, v ktorej je uvedená adresa advokátskej kancelárie a číslo zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.

Ak advokát autorizuje odplatnú zmluvu o prevode nehnuteľnosti, teda kúpnu zmluvu (nie darovaciu) je povinný upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve, teda vysvetliť im akým spôsobom by mala byť podľa zmluvy zaplatená kúpna cena.

Overenie podpisov notárom

V prípade, že zmluvu o prevode nehnuteľností autorizuje advokát, nevyžaduje sa overenie podpisov notárom. Jedná sa tu o podpis prevodcu na zmluve o prevode nehnuteľnosti, ktorý musí byť inak overený. V prípade autorizácie zmluvy je overenie podpisu (zistenie totožnosti účastníka) zahrnuté už v samotnej autorizácii zmluvy advokátom.

Cena za autorizáciu zmluvy

Autorizácia zmluvy advokátom nie je bezplatná a musíte rátať s tým, že advokátovi za uvedenú činnosť zaplatíte odmenu. Výška odmeny advokáta závisí od viacerých skutočností. Predovšetkým závisí od toho, či si dáte samotnú zmluvu o prevode nehnuteľnosti vypracovať priamo advokátovi alebo mu dáte len posúdiť zmluvu, ktorú ste si vypracovali alebo ste ju obdržali od protistrany. Vypracovanie zmluvy je v zásade drahšie ako jej posúdenie. Závisí aj od konkrétneho advokáta, ktorého o autorizáciu zmluvy požiadate, lebo odmena sa určuje podľa dohody s klientom, a teda môže sa výrazne líšiť u jednotlivých advokátov.

Zodpovednosť advokáta

V prípade, že ste si dali zmluvu o prevode nehnuteľnosti autorizovať advokátom, advokát nesie zodpovednosť za škodu, ktorá Vám vznikne z tejto zmluvy, napr. ak sa stanete obeťou podvodu. Aj keď je v prípade autorizácie zmluvy advokátom riziko, že budete podvedený nízke, nemožno takúto možnosť úplne vylúčiť. V takom prípade sa obráťte na advokáta, ktorý Vám zmluvu o prevode nehnuteľnosti autorizoval a požiadajte ho o náhradu škody, ktorá Vám vznikla. V prípade, že advokát zanedbal svoje povinnosti pri autorizácii zmluvy, je povinný Vám vzniknutú škodu nahradiť.

Mnohí z nás kupujú nehnuteľnosť raz za život. Je to dôležitý krok v živote každého človeka, nájsť si svoj domov a prežiť v ňom spokojný život. Tento zložitý právny a finančný úkon je výhodnejšie absolvovať s pomocou odborníkov. Prehľad dôležitých informácií Vám budeme postupne prinášať v sérií článkov.

3 hlavné faktory pre kúpu nového bytu / domu

1. Ponúkaná cena – stanovte si rozpočet, za ktorý ste schopný kúpiť nehnuteľnosť
2. Stav nehnuteľnosti – rekonštruovaný byt / dom môže byť drahší ale nevyžaduje ďalšie investície. Bude Vám však vyhovovať?
3. Lokalita – Blízko do práce, do obchodu, do reštaurácie? Aké sú vaše priority a možnosti?

Vďaka internetu hľadanie nehnuteľností je oveľa jednoduchšie. Prezrite si ponuky, ktoré vyhovujú Vašim kritériám. Zistite si čo najviac informácií o okolí. Dohodnite si obhliadku.

Základnou otázkou pri obhliadke, ktorú je potrebné zodpovedať je to, či je daná nehnuteľnosť vhodná pre vás. Tu je niekoľko faktorov, ktoré by mali ovplyvňovať rozhodnutie výberu bytu alebo domu.

• Je to miesto, kde chcem žiť?
• Je byt /dom vhodný?
• Je to blízko mojej práce?
• Je to blízko do obchodu, reštaurácii, baru?
• Aké MHD a doprava je v danej oblasti?

Keď ste sa rozhodli, že daná nehnuteľnosť je ideálna pre vás, je dôležité sa pozrieť na tieto veci:

• Čo je zahrnuté v cene za nehnuteľnosť (zariadenie bytu a pod.)
• Podmienky kúpno – predajnej zmluvy
• Ťarchy zapísané na tomto byte
• Uvoľnenie bytu predávajúcim

Máte špecifický problém a neviete si rady? Kontaktujte nás a radi Vám pomôžeme s právnymi

Či už sa sťahujete z vlastnej vôle, z dôvodu lepšieho bývania, alebo z donútenia zmenou okolností prečítajte si niekoľko nápadov a tipov, ktoré pomôžu uľahčiť situáciu pri sťahovaní vašim deťom.

Pred sťahovaním

Hovorte k ním

Komunikácia je veľmi dôležitá. Ak sú veľmi malé, tak rozprávanie o sťahovaní, v predstihu im veľmi nepomôže, skôr dlhší čas môžu byť nepokojné. Avšak nie je dobré presťahovať sa bez oznámenia, inak si to zovšeobecnia, že “veci”sa môžu stať kedykoľvek a budú sa cítiť menej bezpečne. Posúďte čo je najlepšie pre Vaše dieťa podľa jeho veku a prispôsobivosti. Prečítanie niekoľkých kníh o sťahovaní, môže byť taktiež nápomocné.

Staršie deti môžu počuť o vašom sťahovaní z iného zdroja, čo nebude dobré, informujte ich o aktuálnej situácii a novinkách.

Reagujúce pocity

Niektoré deti môžu pociťovať úzkosť alebo ich to môže dokonca až rozčuľovať. Starším deťom a mladistvým môže predovšetkým vadiť, že budú musieť opustiť prostredie, ktoré dobre poznajú, školu, priateľov. Dôležité je pre nich Vaše pochopenie a uznanie. Nechajte ich vyjadriť svoje obavy. Uistite ich, že viete, že to bude veľká zmena, a že im pomôže, aby to prebehlo čo najplynulejšie.

Zoberte ich na prieskum

Navštívte novú oblasť a zistite čo by pre nich mohlo byť tam zaujímavé, ako park, ihrisko, knižnica, obchody, plaváreň a podobne.

Udržanie kontaktu

Vopred si zistite aké sú možnosti pre vás a pre deti pre udržanie kontaktov s existujúcimi priateľmi. Toto bude dôležitý článok v prvých dňoch.

Zapojte ich do prípravy

Porozprávajte sa s nimi o tom, čo by chceli vo svojej novej izbe (ak ste si istý, že to budete môcť zabezpečiť), čo spraviť so záhradou. Zapojte ich do balenie vecí do krabíc

Samotné sťahovanie

Balenie

I keď sa to môže zdať, ako ideálny čas pre vyhodenie a upratanie starých alebo rozbitých hračiek, buďte si vedomí toho, že je to cenný majetok pre deti. Zabezpečte dostatočný počet pre plynulý prechod. Ponechajte si stranou kľúčové veci, ktoré si môžu zobrať so sebou a byť s nimi okamžite v novom dome. Taktiež môže byť dobrý nápad vybaliť ich veci ako prvé a tak budú mať okolo seba veľa známych predmetov.

Balíček prežitia

Pre mladšie deti je ideálne ponechať ich u starých rodičov alebo rodiny. Pokiaľ však to nie je možné, pripravte si najdôležitejšie veci, ktoré budete mať po ruke, počas sťahovania. Jedlo, vodu a podobne.

Zachovajte pokoj a pozitívny prístup

Toto môže byť najťažšie zo všetkého ale pamätajte, že budú sa na Vás obracať v novom divnom prostredí. Veľa objatí a úsmevov pomôžu prekonať situáciu.

Spozorovanie príležitosti

Či už bola zmena z vlastnej vôle alebo z donútenia okolností, vedzte, že máte možnosť pomáhať a podporovať dieťa počas tejto zmeny. Ako rodičia môžete pripraviť deti na to život. Sťahovanie je príležitosť ako im ukázať, že zmena sa stane a život ide ďalej.

Zdroj: Marian Byrne, Parent Coach for MyChildcare.ie